マイホームを売却した時の節税対策について

マイホーム(居住用財産)を売却した場合、一定の要件を満たせば特例を受けることができます。どのような特例があるか、概要や計算のしくみについてご説明します。

1.居住用財産の3000万円の特別控除

計算方法

POINT

譲渡した居住用財産の所有年数に関係なく適用を受けられます。

適用要件

  • 居住用財産の譲渡であること
    ※居住用財産とは、現に今住んでいるか、住まなくなってから3年後の12/31までに譲渡したものなどです。
    配偶者や親、子など生計を一にする親族など、特定の親族や同族会社への譲渡は適用になりません。
  • 買換え特例との併用はできません。
  • 前年、前々年にこの特例を受けていないこと。
  • 譲渡の年、前年、前々年に買換え特例の適用を受けていないこと。
  • 相続によって取得した居住用財産も一定の要件を満たせば適用可能です。

2.特定の居住用財産の軽減税率の特例

譲渡した年の1/1において、所有期間が10年超のものはさらに税率が軽減されます。

適用要件

・居住用財産であること。
前年、前々年にこの特例を受けていないこと。
・3000万円特別控除との併用が可能です。買換え特例との併用はできません。

計算方法

3000万円告別控除後の譲渡益に下記税率を課税します。

3.特定居住用財産の買換えの特例

譲渡した年の1/1において、所有期間が10年超+居住期間10年以上の居住用資産を譲渡し(譲渡対価は1億円以下)、床面積50㎡以上(敷地は500㎡以下)の居住用財産を購入した場合に適用されます。

適用要件

  • 譲渡資産は居住用財産であること。
  • 買換え資産は譲渡した年から翌年12/31までに住む見込みであること。
  • 中古の場合は、耐火建築物の場合は取得25年以内に建築されたもの、または新耐震基準に適合もしくは既存住宅瑕疵保険に加入していること。
  • 3000万円特別控除、特定の居住用財産の軽減税率の特例との併用はできません。
  • 前年、前々年に、3000万円特別控除、特定の居住用財産の軽減税率の特例を受けた場合は適用できません。

計算方法

譲渡した価額が買換えの購入代金を上回る部分について課税されます。課税される場合の計算方法は下記のようになります。

4.住宅ローン特別控除

住宅を買い換えた際、住宅ローンを利用して住宅を購入した場合、住宅ローンの年末残高に一定の率をかけた金額について税額控除が受けられます。

住宅ローン控除のシミュレーションができるサイトもあります。

適用要件

  • 返済期間10年以上の住宅ローンであること
  • 取得日から6か月以内に居住して、適用を受ける各年の年末まで引き続き居住していること
  • 控除を受ける年の合計取得金額が3000万円以下であること。
  • 床面積50㎡以上であること。
  • 居住年とその前後2年ずつの5年間に、3000万円特別控除、買換え特例、軽減税率の特例を受けている場合は適用できません。

いかがでしたか。今回紹介したものはおおまかなものであり、適用要件については、さらに詳細な内容の確認や検討が必要となります。また、併用できるかどうかの確認も重要ですので、売却の際には担当者や税理士さんによく確認してください。

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