こんにちはオスカーハウジングスクエア アピタ金沢店です。
今回のお話する内容は、『中古住宅購入の注意点』について計３回に分けてお伝えします。
本記事は、１回目の内容（耐震性・断熱性・雨漏り・白蟻）となります。
金沢市内で検討中の方は、是非最後までお読みください。
中古住宅の特徴
中古住宅は新築住宅に比べて価格が安いことが最大のメリットといえます。しかし、築浅から30年以上の物件もあり、耐震性や断熱性能、劣化状況、土地・建物の大きさも様々です。新築住宅を注文で建てる場合は、建築会社探し、土地探しから入居までなど長期間（6か月～1年以上）掛かります。中古住宅の場合は、物件検討から短期間（1ヶ月～3か月）で入居も可能です。もちろんリフォームやリノベーションを行っておしゃれに仕上げることもできます。近年平屋などの人気も上がってきているので、まずは自身での希望条件を整理しましょう。
中古住宅検討手順
- 物件予算を決める（収入から・家賃から・返済額から等）
- 立地を決める（通勤距離・校区・利便性）
- 間取り等の条件整理（築年数・部屋数・駐車台数）
- 物件の絞り込み
- 内見
- 購入申し込み
- 住宅ローン事前審査
- 売買契約
- 住宅ローン本審査
- 引渡し・決済
中古住宅の注意ポイント（耐震性・断熱性・雨漏り・白蟻）
耐震性
中古住宅は、建てられた年代により耐震性が異なります。
| 耐震基準 | 建築日 | 特徴 |
|---|---|---|
| 旧耐震基準 | 1981年5月31日以前の建築確認 | 無筋基礎・壁量少ない |
| 新耐震基準 | 1981年6月1日以降の建築確認 | 有筋基礎・壁量有 |
| 現行基準 | 2000年6月1日以降の建築確認 | 地耐力に応じた基礎構造・壁量有・柱頭柱脚に金物指定 |
しかし耐震性といっても建築基準法で定めた最低レベルの基準となります。現に震度７を２回記録した熊本地震では、現行基準の住宅でも倒壊や全壊の被害も記録されており、必ずしも安全ではありません。
また、近年では『現行基準の1.25倍の耐震性能２等級』や『現行基準の1.5倍の耐震性能３等級』の新築住宅が一般化してきております。直近の能登半島地震では、旧耐震構造の建物には多くの被害が報告されており、より慎重に中古住宅を選ぶ必要があります。
築古の中古住宅を購入する場合は、「耐震診断」＋「耐震補強」を前提に購入検討することも必要です。旧耐震構造の場合、住宅ローン控除や不動産取得税の軽減などが受けれないため、購入後に「耐震補強」を実施し申請することで、税制メリットを受けることが出来ます。また自治体によっては、「耐震診断」と「耐震補強」の費用に助成金が交付されるのでうまく活用してみましょう。
>耐震診断・耐震改修のすすめ|金沢市公式ホームページ いいね金沢
断熱性能
中古住宅を購入する場合、断熱性能がどのくらいあるか中々判断ができません。これまで省エネ基準は義務ではなく（フラットや長期優良、性能表示は除く）建設業者の任意で工事を行っていた為、住宅によってまちまちというのが現状です。過去の主な改変をまとめました。
| 年代 | 主な改変 |
|---|---|
| 1980年 | 省エネルギー基準 制定 【旧省エネ基準】（断熱等性能等級２相当） |
| 1992年 | 省エネルギー基準 改正 【新省エネ基準】（断熱等性能等級３相当） |
| 1999年 | 省エネルギー基準 改正 【次世代省エネ基準】（断熱等性能等級４相当） |
| 2009年 | 長期優良住宅が制定。（要求性能：断熱等性能等級４) |
| 2013年 | 省エネルギー基準 改正 【平成25年省エネ基準】（断熱等性能等級４） |
| 2015年 | ZEH基準制定（要求性能：断熱等性能等級5） 従来の省エネ法から民生（建築・住宅の省エネ基準）部分が切り離され、建築基準関係規定の建築物省エネ法として制定 |
| 2016年 | 省エネルギー基準 改正 【平成28年省エネ基準】（断熱等性能等級４） |
| 2022年 | 宅性能表示制度 断熱等性能等級５、等級６、等級７ 制定 等級5 UA値：0.60(Q値：2.0) / 等級6 UA値：0.46(Q値：1.6) / 等級7 UA値：0.26(Q値：1.1) 長期優良住宅 要求断熱性能アップ（断熱等性能等級４⇒断熱等性能等級5） |
| 2025年 | 省エネ基準適合義務化（断熱等性能等級４） |
中古住宅で断熱性能を求める場合は、まず窓の性能を確認しましょう。熱の流入（夏）や損失（冬）の50%以上は、部屋の窓から出入りします。窓の性能がよければ断熱性能が良くなるという基本的な考えです。
築30年以上前の中古住宅ではアルミサッシが一般的です。現在の新築ではアルミ樹脂複合サッシや樹脂サッシが一般的になっており、性能が格段に良くなっております。またガラス種類でも窓の性能が大きく変わりますので、中古住宅を購入される場合は、ＬＤＫや寝室などの居室の窓の種類を確認しておきましょう。
| 主な窓の種類 | 性能 |
|---|---|
| アルミサッシ | 悪い |
| アルミ樹脂複合 | 良い |
| 樹脂サッシ | 最も良い |
| 木製サッシ | 最も良い |
| ガラス種類 | 性能 |
|---|---|
| 単板ガラス | 悪い |
| 複層ガラス | 普 |
| Low-Eガラス | 良い |
| Low-Eガス入り | 良い |
| トリプルガラス | 最も良い |
購入予定物件の窓の断熱性能を向上させたい場合は、窓を交換するという方法もありますが、一番費用対効果が高いのは、内窓を取付するという方法です。YKKAPのプラマードやLIXILのインプラスという商品が比較的簡単に短時間で取付が可能です。また近年では補助金等の拡充されており、お得に出来る場合があります。
雨漏り
中古住宅で築年数25年以上経過している場合は、購入前に雨漏りの有無をチェックしてみましょう。内見時に天井・サッシ上部に雨染みがないか自身で確認することをおすすめします。前の所有者、不動産業者が気が付いていない場合もあります。
雨漏りが発生しやすい住宅の例を挙げると、
| 種類 | 雨漏りが発生しやすい場所・部位 |
|---|---|
| 瓦 | 棟、谷の直下 |
| スレート屋根 | 棟、築25年以上 |
雨漏りは、後に記載の白蟻の発生要因となる場合もあり、購入前に確実にチェックしておきたいポイントです。
白蟻
雨漏りや床下で水漏れが発生している場合は、白蟻の発生確率も大幅に上昇します。
白蟻が発生しやすい場所の例を挙げると
| 部位 |
|---|
| 風呂場、脱衣場 |
| 和室 |
| 家の外周部 |
中古住宅購入時のリフォームが必要の場合
住宅は経年劣化により修繕が必要となります。部位別に修繕築年目安を挙げておきます。
| 部位 | 改修目安・年数 |
|---|---|
| 瓦屋根 | 25年～30年 |
| 板金屋根 | 15年～ |
| スレート屋根 | 15年～ |
| 外壁 | 15年～ |
| 水廻り設備 | 25年～ |
| 給湯器 | 10年～15年 |
| 内装 | 20年～30年 |
劣化状況によって修繕方法が異なるので、リフォーム業者などに相談してみましょう。また、自身でのセルフチェックが心配の場合は、オスカーハウジングスクエア担当者までご相談ください。弊社では建物状況調査（インスペクション）のサービスも提供しております。
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