中古住宅の購入が不安！そんな時こそインスペクション・住宅診断を活用しよう！！

こんにちはオスカーハウジングスクエアアピタ金沢店です。

今回の記事は、中古住宅の購入時のインスペクションについてのお話です。「中古住宅の購入は不安だな」と思う方が多いのではないでしょうか。我々の不動産業界では、中古住宅の検査は義務ではありません。一般的な中古住宅では、現状有姿渡しでの売買が多く、契約不適合責任も免責となる契約条件となっており、買主の目利きが必要となります。自動車業界は、中古車でも車検制度や法定点検制度もあり、中古車も3,000km保証や6か月保証などが付いていることがほとんどです。そこで、安心して購入の判断ができる制度「住宅の検査（インスペクション）」について解説します。インスペクションは、売主や買主が希望した場合に実施される有料のサービスです。本記事は、宅地建物取引士、二級建築士、既存住宅状況調査技術者の資格を持つスタッフが作成しております。

インスペクションとは

一般的にインスペクションの制度は、建物状況調査（既存住宅状況調査）のことを指します。建築士資格を持つものが、既存住宅状況調査の講習を受けて登録資格を受けます。また検査項目や検査基準は国土交通省のガイドライン、告示を元にしており、木造住宅・鉄骨造・RC造・区分所有などの物件種類によって細かく規定されております。

>インスペクション｜住宅瑕疵担保履行法および住まいの安心総合支援サイト

構造耐力上主要な部分	基礎、外壁・軒裏、バルコニー、蟻害・腐朽・腐食、天井、内壁・柱、床、土台・床組
雨水の侵入を防止する部分	屋根、外壁・軒裏、バルコニー、天井・小屋組、内壁
オプション	設備、給排水管路

参考までに戸建て木造住宅向けの当社のチラシ画像を参考に検査項目を解説すると、おおきく分けて、構造耐力上主要な部分と雨水の侵入を防止する部分の検査項目があります。具体的な検査方法としては、目視と打診と検査機器を利用し、劣化の状態の有無を判断していきます。木造住宅の検査を100件以上行ってきた筆者の重要な視点しては、「雨漏りの有無と原因」「傾斜の有無と地盤と建物の影響」「白蟻の有無と被害状況」を重点に検査を行っておりました。購入者にとって、重要なポイントは「この物件は買っても良いか？」「修理したら費用はどのくらい？」「他の物件と比べてこの物件はどうなの？」という声が多く、インスペクションの検査は、重要なポイントの調査を慎重に行い、購入者の不安点について適切なアドバイスすることが一番必要だと感じております。それは、不動産の売買を仲介する立場になってからでも変わりません。

インスペクション

ではどんなときにインスペクションは利用するのか

持家を売りたい方：個人売買（仲介）の場合、事前にホームインスペクション（建物状況調査）を実施することで、引渡後のトラブルリスクの低減につながります。また競合物件との差別化（購入者に安心感を与えれる）が図れます。

中古住宅を買いたい方：購入するかしないかの判断ができ、より安心して購入に踏み切れます。またホームインスペクターにアドバイスをもらうことで、購入後のメンテナンス計画も立てやすくなります。

中古住宅を買ってリフォームしたい方：リフォームは劣化状況により大きく費用が異なります。購入前にリフォームした場合のリフォームシミュレーションの作成をお願いすれば、A物件（購入+リフォーム）＝〇〇円、B物件（購入+リフォーム）の比較検討も可能です。

持家をリフォームしたい方：持家の場合、5年～10年サイクルでホームインスペクションをおすすめします。10年目（白蟻・屋根・外壁のインスペクション）、20年目（白蟻・水廻り・配管）など劣化状況に合わせた依頼をしてみてはいかがでしょうか。

引用：https://www.inspection-guide.com/

宅建業法改正で媒介契約書面上であっせんの義務化

2018年4月に改訂宅建業法が施行されてインスペクションのあっせんが義務化されました。売却の希望者や購入の希望者は、不動産業者と媒介契約書を交わす必要があり、その書面にはあっせんの有無の記載と「無」とする場合の理由の記載が追加されております。インスペクションを利用したい場合は、仲介をお願いする不動産会社にあっせんの依頼をするか、自身でインスペクションのサービスを提供している会社を探すことも可能です。ただし、売主によっては、インスペクションを拒否されることもあり、契約前にトラブルに発展しないように、慎重に交渉することも必要です。

標準媒介契約約款が改正され、建物状況調査の記載について、建物状況調査を実施する者のあっせんを「無」とする場合における理由の記載欄を設けるとともに、トラブル回避の観点から、建物状況調査の限界（瑕疵の有無を判定するものではないこと等）について明記されました。本改正は、2024年（令和６年）４月１日から施行されています。

引用：国土交通省