「中古住宅購入＋耐震補強」のメリット・デメリット

こんにちはオスカーハウジングスクエアアピタ金沢店です。

今回の記事は、「中古住宅の購入＋耐震補強」のメリット・デメリットについて解説します。「中古住宅は古くて性能も悪いからいやだな」と思う方が多いのではないでしょうか。たしかに新築住宅と比べると性能も機能も見劣りします。解決方法としては、耐震改修や断熱改修を行い、設備なども入替して住宅としての性能と機能向上を目指す方法です。本記事では「中古住宅の購入」と「耐震補強」にスポットを当てて解説していきます。本記事は、宅地建物取引士、二級建築士、耐震診断・耐震改修技術者の資格を持つスタッフが作成しております。

中古住宅のメリット・デメリット

価格が新築住宅より安い！

石川県内のデータを見てみると、新築住宅の成約価格（1年平均）は、2,755万円となっております。比べて中古住宅は、約1,800万円前後となっており、その差は約1,000万円となっております。中古住宅は、築年数は経過しているものの価格に関しては、大幅に安く購入が出来る可能性があります。

【2024年最新版】石川県の不動産売買相場データ（土地・中古戸建・新築戸建）

敷地面積が広い！

また中古住宅は新築住宅に比べて、土地面積も大きく、大きな庭スペースを設けている物件があります。ただし、駐車スペースが1台分しかないなどの物件も多くあるため、スペースの拡張が出来そうかも事前に判断するとよいでしょう。

建物も規模が大きいため注意！

中古住宅は、建物面積も大きいため、購入後に耐震補強や大規模リフォームをする場合に費用がかさむ可能性があります。中古住宅を購入する場合は、希望の間取りより過度に大きい建物は除外するようにしましょう。

狭い道路や融雪の整備がされていないところも

金沢市を例に挙げてみると、古い団地は、道路幅が６ｍに満たない道路（４ｍ～５ｍ）が多く、消雪設備が整備されていない古い街が多いです。中古住宅を購入する際は、物件周辺の立地環境も十分に確認する必要性があります。

耐震補強の必要性とメリット・デメリット

大規模地震のリスク

記憶に新しい令和6年能登半島地震では、マグニチュード7.6、最大震度７の地震が発生しました。多くの建物が倒壊や損壊を受けております。石川県内では全壊が5,910棟、半壊が16,231棟の被害が報告されております。（令和6年8月21日現在）

令和６年能登半島地震による被害状況等について

https://www.bousai.go.jp/updates/r60101notojishin/r60101notojishin/index.html

旧耐震構造（昭和56年5月31日以前）で建築された建物は、無筋コンクリートの基礎が多く、また壁量が少なく、土台と柱、柱と梁などの緊結も弱く、震度7規模の地震では倒壊のリスクが高くなります。また地震が複数回発生することで、建物にダメージが蓄積し、2回目以降に倒壊するリスクも高くなります。

耐震補強の方法

耐震補強の手順としては、①耐震診断、②耐震補強計画、③耐震補強工事の順に行います。

耐震診断とは「建築物に必要とされる耐力」と「実際に保有する耐力」と比較を行います。必要耐力は想定する地震動と木造建築物の仕様と形状で算出します。保有する耐力は、床の仕様と接合部を考慮した耐力壁等の量を考慮して算出します。算出されたIw値が1.0を下回る場合は、耐震補強が必要と判断します。

計算式　Iw値＝Pd（家の保有耐力）/Qr（耐震のために必要な耐力）

Iw値＜0.7	震度6強の地震に対して倒壊、または崩壊する可能性が高い
0.7≦Iw値＜1.0	震度6強の地震に対して倒壊、または崩壊する可能性がある
1.0≦Iw値	震度6強の地震に対して倒壊、または崩壊する可能性が低い

耐震補強計画は、耐震診断の結果を基づいて補強計画を立てます。地盤・基礎構造は、上部構造の耐力が十分に発揮できるように、根固めやひび割れ部分の基礎補強を計画します。上部構造では、耐力壁が不足しているようであれば、壁を新設したり既存壁の補強（筋交い・合板）を計画します。また壁の補強に合わせて、柱脚・柱頭などの金物などで接合部を強化します。

耐震補強工事では、補強計画に基づいて工事を行います。外壁・内壁などを解体した場合に、蟻害や腐食等が原因で土台や柱など劣化が発見されたら追加で補強を行います。補強計画上の保有耐力を落とさない為には劣化した箇所の補修も必要となります。

補助金を活用しよう

お住まいの自治体で「耐震診断」「耐震補強」の費用について助成金を交付しております。制度はほぼ同じですが、補助率や助成金の上限額は、自治体によって異なります。詳しくは自治体の建築指導課等にご確認下さい。

参考：金沢市の場合　木造住宅で旧耐震構造、3階建て以下の場合の例となります。

対象建築物	耐震診断	耐震補強
昭和56年5月31日以前に建築または着手された者	補助率3/4　限度額15万円	補助率10/10　限度額200万円

税制上のメリット・デメリット

前回のブログ記事でも紹介しましたが、旧耐震基準（1981年5月31日以前）で建てられた建物を購入する場合、税制面の優遇措置がありません。登録免許税、不動産所得税などの物件購入時に発生する各種税金や住宅ローン減税などは、原則現行の耐震基準に適合している住宅であることが条件の一つになっています。そこで耐震補強を実施し、自治体が発行する「耐震改修計画の認定申請書の写し」や建築士が発行する「耐震基準適合証明書」を所管行政庁に提出することで住宅ローン控除などの税制優遇を受けれます。

制度	所管行政庁
住宅ローン控除	税務署（確定申告）
所得税の軽減措置	税務署（確定申告）
固定資産税の減額措置	市区町村（原則、工事完了後３ヶ月以内の申告が必要）
不動産取得税の軽減	県税事務所（申告）