税制特例の活用

購入する際の特別控除

住まいを取得する際にかかる税金には、減税措置が設けられているケースが多くあります。その中でも最も一般的な「住宅ローン控除」と「住宅取得資金贈与の特例」の2つについて紹介します。

住宅ローン控除とは
住宅ローンを用いて住宅を取得した（購入・新築・増改築なども含む）場合、「住宅ローン控除（所得税の住宅借入金等特別控除）」を受けることができます。これは、一定の条件に当てはまれば、納めた税金からいくらか還付される制度のことです。つまり、所得税が還付される減税制度の事です。

 

条件を満たしていても、確定申告を行わないと控除が受けることができませんので、忘れずに手続きを行いましょう。

住宅取得資金贈与の特例

住宅取得等資金贈与の特例とは、20歳以上の人が、父母や祖父母（配偶者の父母等は除きます）から住宅（および住宅の敷地）の取得資金の贈与を受け、一定の要件を満たす住宅の新築・購入または増改築を行い、贈与を受けた年の翌年3月15日までに居住の用に供した時は、その住宅取得等資金について一定の非課税枠を設けるというものです。

 

一定の要件とは、新築住宅であれば、（1）居住用部分が全体の2分の1以上、（2）床面積が50平方m以上240平方m以下となります。非課税枠は、取得家屋が「省エネルギー性・耐震性を備えた良質な住宅用家屋」である時は、1500万円まで（平成27年度）が非課税となります。

 

親からの贈与で、住宅購入の頭金を出してもらおうと考えている人にとっては非常にお得な制度となっています。
住宅ローン控除と同じく、確定申告をする必要がありますので、ご注意ください。

売却の際の特別控除

不動産などを売却することで譲渡所得（値上がり益）が出た際には、「所得税15％」と「住民税5％」がかかります。一方で、一定の条件を満たした場合には、「居住用財産の3,000万円控除」や「居住用財産の買い換え特例」が適用されます。

「居住用財産の3,000万円控除」とは
一定の条件を満たす敷地や居住用の家屋を売却した場合、譲渡取得から3,000万円を差し引くことができます。
(例)

• 譲渡所得…3,000万円以下→無税
• 譲渡所得…3,000万円以上…3,000万円を超える金額にのみ課税上記特例が適用され、さらに所有期間が10年を超えている場合、控除額を超える部分について通常よりも低い税率で課税されます。この場合は、「居住用財産の軽減税率の特例」を受けることが可能です。

「居住用財産の買い換え特例」とは
住まいを買い換える場合に受ける事ができる「居住用財産の買い換え特例」は、次のような取り扱いが認められます。

• 「売却価格」より「買い換えによって取得した住宅の価格」が高い場合：
  税法では譲渡がなかったものとみなされ、住宅を売る時まで課税が繰延べられる。
• 「売却価格」より「買い換えによって取得した住宅の価格」が低い場合：
  差額の譲渡所得に対して長期譲渡所得税率により課税されます。

注意したいのは、この特例は課税が「繰り延べられた」だけで、課税が「免除されたわけではない」ことです。
将来、この特例を受けないで住宅を売却した場合、それまで繰り延べられていた税金が一度にかかることになります。

「マイホームが値下がりしている」ときの特例「譲渡損失の繰越控除」
マイホームが値下がりし、売却で損失が出た場合は「譲渡損失の繰越控除」を受けることができます。

 

これは損失分を所得から差し引くことができる制度です。差し引いても損失が残っている場合は、翌年に繰り越して控除することで、所得税・住民税が軽減できます。また、繰り越して控除できる期間は、初年を含めて最長4年間です。

 

この制度にはタイプあり、買い換えに伴い売却した「買い換え型」と、買い換えずに売却のみした場合の「単純売却型」があります。適用要件や譲渡損失額の計算方法が異なるのでご注意ください。