2月から始まる確定申告の時期。 マイホームを売却された方にとって、税金の扱いが気になる時期でもあります。
今回は、マイホームを売却したときの税金の基本を、ポイントを絞って分かりやすくまとめました。
※本記事の内容は一般的な概要です。実際の適用可否は、個別の状況によって異なります。
マイホームを売ったときにかかる税金とは？
土地や建物を売って利益が出た場合、その利益は「譲渡所得」として税金の対象になります。
譲渡所得は、次の計算式で求めます。
課税譲渡所得金額 ＝ 譲渡価額 −（取得費＋譲渡費用）－特別控除額（条件を満たす場合）
取得費：購入代金や購入時の仲介手数料など
※購入代金が分からない場合は、売却価格の5％となります。
譲渡費用：売却時の仲介手数料、測量費、解体費用など
特別控除額：居住用財産を売った場合の3,000万円の特別控除など
課税譲渡所得は売った金額そのものではなく、取得費や譲渡費用などを差し引いて計算されます。
購入時の売買契約書や仲介手数料・解体費用などの領収書は、登記関係の書類とあわせて保管しておくことが大切です。
また、相続した物件の場合は、購入時の契約書や取得費・費用が分かる書類が残っているか、あらかじめ確認しておきましょう。
所有期間で税率が変わります
税率は、売った年の1月1日時点の所有期間で決まります。
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 所得税：15％、住民税：5％ |
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 所得税：30％、住民税：9％ |
※確定申告の際には、復興特別所得税が別途かかります。復興特別所得税は、各種控除を差し引いた後の所得税に2.1％をかけて計算されます。
短期の方が税率が高くなるため、「いつ取得したか」はとても重要なポイントです。
マイホームなら使える！3,000万円特別控除
マイホームを売った場合、一定の条件を満たせば 最大3,000万円まで譲渡所得から控除できる特例があります。
・ 自分が住んでいた家
・ 住まなくなってから3年以内の売却 など
譲渡所得が3,000万円以下であれば、税金がかからないケースも少なくありません。
※この3,000万円特別控除は、住宅ローン控除や買換え（交換）の特例など、他の特例と併用することはできません。
また、売却した年の前年または前々年に本特例やマイホームの譲渡損失に関する特例、買換え（交換）の特例を受けている場合は、適用できません。
10年以上所有していると、税率が軽減されることも
さらに、所有期間が10年を超えるマイホームの場合は、3,000万円控除後の金額に対して軽減された税率が適用される特例もあります。
3,000万円特別控除後の譲渡所得のうち
| 6,000万円以下の部分 | 所得税：10％、住民税：4％ |
| 6,000万円を超える部分 | 所得税：15％、住民税：5％ |
買換え（交換）の特例について
マイホームを売却し、売った年の前年から翌年までの3年間に新たなマイホームへ買い換え（交換）を行った場合、一定の要件を満たすことで、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べる「買換え（交換）の特例」を利用できることがあります。
この特例は3,000万円の特別控除や軽減税率の特例とは併用できず、いずれかを選択する必要があります。
要件は、
・譲渡価額が1億円以下
・所有期間が10年超
・居住期間が10年以上
など、細かく定められています。
マイホームを売って損が出た場合の特例
マイホームを売却した結果、譲渡損失（赤字）が生じた場合でも、売った年の 1月1日時点で所有期間が5年超であれば、次のいずれかの特例を利用できる可能性があります。
特例① 新たにマイホームを買い替える場合
マイホームを売った年の 前年から翌年までの3年間 に、新たなマイホームを取得し、 年末時点で 住宅ローン残高がある など、一定の要件を満たす場合には、
売却によって生じた譲渡損失を
・その年の他の所得と 損益通算
・それでも引ききれない分は 最長3年間の繰越控除
を行うことができます。
特例② マイホームを買い替えない場合
新たなマイホームを取得しない場合でも、売却したマイホームに 住宅ローン残高が残っている など、一定の要件を満たす場合には、
住宅ローン残高 − 譲渡価額（売却金額） を上限として、
・譲渡損失の 損益通算
・最長3年間の繰越控除
が認められています。
繰越控除についての注意点
損益通算しても引ききれなかった損失は、翌年以後3年以内 に繰り越せます。
ただし、合計所得金額が3,000万円を超える年 は対象外となります。
特例を使うには「確定申告」が必要です
これらの特例を受けるには、確定申告が必要です。
不明な点がある場合は、税務署や専門家に確認しながら進めると安心です。
・登記事項証明書
・売買契約書の写し
・住宅借入金等の残高証明書
など、必要書類をそろえて申告することが大切です。
早めの確認が安心です
マイホームの売却と税金は、「知らなかった」だけで損をしてしまうこともあります。
✔ 自分はどの特例が使える？
✔ 確定申告は必要？
少しでも不安があれば、早めに確認しておくのがおすすめです。
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