中古住宅の購入前に都市計画法・建築基準法・取引態様について理解を深めよう！

みなさん！こんにちはオスカー不動産アピタ金沢店です。今回の記事は、「中古住宅の法律」についてお話します。中古住宅の法律？「販売資料に書いてあるよ」そんな声が聞こえてきそうですが、実は普通に暮らしていては聞きなれない法律用語が数多くあります。「物件購入後に失敗した」ということにならない為にも事前に理解を深めるために記事にしていきます。今回の記事は、宅地建物取引士と建築士の資格を保有するスタッフにて作成しました。

更新日：（2024年9月9日）

中古住宅の購入は難しいの一言

中古住宅の購入検討している方向けに、なぜ中古住宅の購入は難しいのか解説していきます。まず多くの方が、物件を探す場合、アットホームやSUUMO、不動産業者のサイトで物件検索し、良さそうな物件をピックアップすると思います。通常は希望の立地や間取り築年数から条件を絞り、予算に合いそうな物件候補を選びます。それから優先順位をつけて内見を行う流れとなります。

物件サイトやチラシに記載の内容を理解していますか？

サイトやチラシに記載されている内容を理解した上で、内見をしていますか？理解せずに申込、契約までしてしまうと後から後悔するかも知れません。仲介会社は、買主に対して、契約前に重要事項説明を行う義務がありますが、契約と同時に行うことがほとんどで、重要事項説明書の内容も複雑で1時間程度かかる場合もあり、一般の購入者がすべてその場で理解するには難しいと思います。不動産資格や建築の資格を保有している立場でもそう思うからです。

買主「聞いてないよ」仲介会社「重要事項説明でお伝えしました」の様なトラブルを避ける為にも、事前に調べておき、内見時に不動産業者に確認しておきましょう。

都市計画法と建築基準法

「市街化区域」とは、既に市街地を形成しているところと、おおむね10年以内に優先的に市街化を進めるべきところです。住宅やマンション、商店などが立ち並び、公園や道路などの公共施設が整備されます。

「市街化調整区域」とは、市街化を抑制すべきところです。市街化調整区域の中では、農林漁業用の建物の建築や、一定規模以上の計画的開発以外は原則許可されません。一般住宅等の建築も厳しく制限されている地域となります。

「用途地域」とは、住居、商業、工業など市街地の大枠としての土地利用を定めるもので、13種類あります。用途地域が指定されると、それぞれの目的に応じて、建てられる建物の種類が決められます。住宅が多い地域なのか、マンションが多い地域なのか、商業施設や工場が建てれる地域なのか把握しておきましょう。

「高さ制限」とは道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限、絶対高さ制限、日影規制の5種類がありもっともきびしい制限がかかります。用地地域で「第1種低層住宅地域」、「第2種低層住宅地域」、「田園住宅地域」は、建築物の高さは原則として10mまたは12mのうち都市計画で定められた高さを超えてはならないこととされています。

「地区計画」とは地方自治体が主体となって運営する公的な制度であり、地区のルールを策定することで、土地や建築物に制限をかけます。区域内で建築行為等を行う場合には、その内容を事前に市町村長に届け出ることが都市計画法で義務付けられています。

「建築協定」とは敷地や建築物に関する民間の協定です。団地ごとや商店街の区域ごとに、建築物の「敷地」「位置」「構造」「用途」「形態」「意匠」「建築設備」に関する基準を設けて制限を行います。

「建ぺい率」とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことを言います。指定建ぺい率が６０％の地域の場合、200㎡の土地を購入した場合、建築面積（水平投影面積）の上限は、120㎡となります。※特定行政庁が指定する角地、防火地域かつ耐火建築物の場合はこの限りでない。

建ぺい率（６０％の場合）　=　建築面積（120㎡）／敷地面積（200㎡）

「容積率」とは、建築物の延べ床面積の敷地面積に対する割合のことを言います。指定容積率が200％の地域の場合200㎡の土地を購入した場合、延床面積の上限は、400㎡となります。※前面道路の幅員が12m未満の場合はこの限りでない

容積率（２００％の場合）　＝　延床面積（400㎡）／敷地面積（200㎡）

「建築基準法上の道路」は６つの道路で構成されております。都市計画地域で建物を建築する場合は、原則として「幅員4m以上の建築基準法上の道路に、間口が2m以上接道していないと家は建てられない」という接道義務が発生します。仮に私道などにしか接していない場合は、再建築が原則不可能となります。重要事項説明書には、建築基準法第42条の道路に接しているかどか必ず記載があります。

建築基準法種別	概要
第42条1項1号の道路	道路法で定められた道路（高速自動車道は除く）のことです。国道・都道府県道・市町村道が該当します。
第42条1項2号の道路	都市計画法、土地区画整理法、旧住宅地造成事業に関する法律、都市再開発法などに基づいて築造された道路のことです。都市計画道路や区画整理による道路、開発道路などが該当します。
第42条1項3号の道路	建築基準法施行時（1950年11月23日）または、都市計画区域編入時に既に存在する道路のことです。国道や都道府県道、市町村道、区道は含まれません。
第42条1項4号の道路	道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法などの法律によって、新設・変更の事業計画がある道路のことです。
第42条1項5号の道路	位置指定道路のことです。建築基準法令等で定める基準に適合する道路で、土地の所有者が築造するにあたって特定行政庁から位置の指定を受けたものを指します。
第42条2項の道路	建築基準法施行時または、都市計画区域編入時に既に存在する幅員4m未満の道路のことです。“みなし道路”ともいわれています。

都市計画法・建築基準法で注意すること

すでに建築されている中古住宅を購入する場合も、どの区域やどんな制限かかるのか把握しておきましょう。仮に再建築、増改築、大規模リフォーム、カーポートなどを設置する場合にも制限がかかる場合もあり、注意しておきましょう。税金の面では市街化区域内に不動産を所有すると「固定資産税」1.4%（税率）に加えて、「都市計画税」0.3%（税率）の支払いが必要となります。調整区域では「固定資産税評価額」が低く、また「都市計画税」の負担はなく、支払う税金も少なくなります。しかし、土地として需要が低い地域がほとんどで、値上がりは期待できにくく、開発行為の制限があり、売却する場合は苦労することが想定されます。

課税標準額 × 税率＝税額

地区計画や建築協定の制限がある地域では、街並みが整備され人気のある地域が多いです。道路も広く、学校や公園が整備され緑化スペースが設けられており、若い世代の需要も強く、将来的な値上がりも期待できるかもしれません。

「建築確認済書」「検査済書」の有無

中古住宅を購入する場合、確認済書や検査済書の原本があるかないか必ず確認しておきましょう。住宅ローンを組む場合、融資で確認済証と検査済証の提出を条件に挙げている金融機関が多いです。新築時や増築時に新耐震基準で建てられた建物である証明として使用されるからです。1980年代や90年代の中古住宅では、完了検査を受けていない物件も多く、検査済書自体がない場合もあります。建築確認申請時の図面と完成した現物では、構造も間取りも変更されている物件が少なくありません。その場合は、現況を優先するので審査も厳しくなります。複数の銀行に相談しておくおことでリスクを分散できます。

審査・検査名	発行される書類
建築確認	確認済書
完了検査	検査済書

確認済書や検査済書の原本が無い場合は、所在地の建築指導課などに出向き、「建築確認台帳記載証明書」を発行してもらいましょう。確認済書や検査済書の認定番号が記載してありますので、銀行等に提出可能です。

不動産の取引態様

取引態様とは、不動産会社が土地・建物の取引を行う場合の立場を示したもの。中古住宅売買の場合は下記の形態となります。売主が業者である場合は、販売建物には消費税がかかり、売主が個人の場合は消費税はかかりません。

売主
不動産会社が所有している物件や自社で建築した物件を販売する場合です。販売価格に不動産会社の利益が含まれているため、買主は仲介手数料を支払うことはありません。ただし消費税課税業者の場合は、建物販売価格に消費税が含まれております。

代理
売主から代理委託され、代理権を有した不動産会社等が売主に代わって販売することです。通常、売主も不動産業者のため、販売価格には売主の利益が含まれているため、買主は不動産会社に仲介手数料を支払うケースはあまりありません。ただし、宅地建物取引業法上「代理」の場合、一方からもらう仲介手数料の2倍が上限となっており、売主・買主どちらに請求してもよいとされております。

媒介・仲介
売主と買主の間に立って売買のつなぎ役となる形です。一般的には売主側の不動産会社と、買主側の不動産会社がが交渉役となり、取引（契約）自体は売主と買主が直接行うことになります。売主側の不動産会社は売主から、買主側の不動産会社は買主から仲介手数料が支払われることになります。売り買い両方の仲介を行う場合もあります。売主が個人の場合は、建物販売価格に消費税はかかりません。