居住用財産の買換え特例とは？適用要件と手続きの流れを解説！

今住んでいる、居住用財産の買換え特例ついて解説します。一般的には、「居住用財産の買換え特例」という名称で通っていますが、正式な名称は、「特定のマイホームを買い換えたときの特例」です。この記事では、特例措置の概要と適用要件、実際に手続きする流れについて紹介します。

制度の概要

特定のマイホーム（居住用財産）を、12月31日までに売却し、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます（譲渡益が非課税となるわけではありません）。マイホームを譲渡し譲渡利益が生じた場合、下記の①または②として計算を行います。

①譲渡による収入金額 ≦ 新しく取得したマイホームの取得価額

上記のケースでは譲渡所得（譲渡利益）が、買換え（住み替え）した住宅の取得価格より低くなることから、課税所得はかかりません。

②譲渡による収入金額 ≧ 新しく取得したマイホームの取得価額超

上記のケースでは、譲渡所得（譲渡利益）が、買換え（住み替え）した住宅の取得価格より高くなることから、課税所得が発生します。政令で定める計算式により譲渡所得が決まりますが、課税は将来（新しく取得したマイホームを売却する時まで）に繰り延べることができます。つまり買換えした家を売却しない限り、課税されません。

チェックポイント

本制度の「居住用財産の買換え特例」以外にも、3,000万円控除や10年超所有の軽減税率などお得な制度があるので、必ずしも本制度が他の特例に比べて、メリットが大きいわけではありません。3,000万円控除の枠に収まる場合は、こちらを利用する方がお得になります。

特例を受けるための要件

①	自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。（注）住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合はこちらをクリック→（No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例）
②	売った年、その前年および前々年にマイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例を除きます。）またはマイホームを売ったときの軽減税率の特例もしくはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。また、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けないこと。
③	売ったマイホームと買い換えたマイホームは、日本国内にあるものであること。
④	売却代金が1億円以下であること。※この特例の適用を受けるマイホームと一体として利用していた部分を別途分割して売却している場合における1億円以下であるかどうかの判定は、マイホームを売却した年の前々年から翌々年までの5年間に分割して売却した部分も含めた売却代金により行います。このため、マイホームを売却した年、その前年およびその前々年の売却代金の合計額が1億円以下であることから、この特例の適用を受けていた場合で、マイホームを売却した年の翌年または翌々年にこの特例の適用を受けたマイホームの残りの部分を売却して売却代金の合計額が1億円を超えた場合には、その売却の日から4ヶ月以内に修正申告書の提出と納税が必要となります。
⑤	売った人の居住期間が10年以上で、かつ、売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること。
⑥	買い換える建物の床面積が50平方メートル以上のものであり、買い換える土地の面積が500平方メートル以下のものであること。
⑦	マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること。また、買い換えたマイホームには、取得した時期により次の期限までに住むこと。イ　売った年かその前年に取得したときは、売った年の翌年12月31日までロ　売った年の翌年に取得したときは、取得した年の翌年12月31日まで
⑧	買い換えるマイホームが、令和6年1月1日以後に入居した（または入居見込みの）建築後使用されたことのない住宅で、次のいずれにも該当しないものである場合には、一定の省エネ基準（断熱等性能等級4以上および一次エネルギー消費量等級4以上）を満たすものであること。イ　令和5年12月31日以前に建築確認を受けているものロ　令和6年6月30日以前に建築されたもの
⑨	買い換えるマイホームが、耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、または一定の耐震基準を満たすものであること。
⑩	買い換えるマイホームが、耐火建築物以外の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、または、取得期限までに一定の耐震基準を満たすものであること。
⑪	親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。

※上記は、国税庁HPより抜粋

特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

※（特定増改築等）住宅借入金等特別控除については、入居した年、その前年または前々年に、このマイホームを買い換えたときの特例の適用を受けた場合には、その適用を受けることはできません。

また、入居した年の翌年から3年目までのいずれかの年中に、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の対象となる資産以外の資産を譲渡し、この特例の適用を受ける場合にも、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできません。

チェックポイント

本特例を受ける為には、居住用の不動産かつ所有期間が10年超を超えていることが重要です。売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えているかチェックしましょう。またその他居住用財産の特例とは原則併用ができません。前々年、前年にその他居住用財産の特例を受けている場合も本制度は利用できません。買換えるマイホームにも、条件（面積、省エネ基準、耐震基準）が付加されており、さらにマイホームを売った年の前年から翌年までの3年までに買換えが必要です。

併用可能・不可能な控除・特例一覧

併用可能

本制度と併用可能な制度はありません。

併用不可能

住宅ローン控除や3000万円控除や軽減税率の特例との併用できません。また前年または前々年に本特例、もしその他居住用財産の特例を受けた場合は、本特例は使用できません。

制度を利用する場合の流れ

売った年かその前年にマイホームを取得した場合

売った年の翌年にマイホームを取得した場合

確定申告の流れ

例年確定申告の期間は、2月16日～3月15日までの1か月となっております。この期間に必要書類をそろえて、申告する必要があります。

確定申告書の添付書類

①	譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)［土地・建物用］
②	売った資産が次のいずれかの資産に該当する事実を記載した書類イ自分が住んでいる家屋のうち国内にあるもの（家屋の存在する場所に居住していた期間が10年以上であるものに限られます。）ロ上記イの家屋で自分が以前に住んでいたもの（住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡されるものに限ります。）ハ上記イまたはロの家屋およびその家屋の敷地や借地権ニ上記イの家屋が災害により滅失した場合において、その家屋を引き続き所有していたとしたならば、その年の1月1日において所有期間が10年を超えるその家屋の敷地や借地権（災害があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に売ったものに限ります。）
③	売った資産の登記事項証明書等で所有期間が10年を超えるものであることを明らかにするもの
④	買い換えた資産の登記事項証明書や売買契約書の写しで、取得したことおよび買い換えた資産の面積を明らかにするもの
⑤	売買契約書の写しなどで売却代金が1億円以下であることを明らかにするもの
⑥	買い換えた資産が令和6年1月1日以後に入居する（または入居見込みの）建築後使用されたことのない住宅である場合には、次のイからホに掲げる書類のうちいずれかの書類イ　確認済証の写しまたは検査済証の写し（令和5年12月31日以前に建築確認を受けたことを証するものに限ります。）ロ　家屋の登記事項証明書（令和6年6月30日以前に建築されたことを証するものに限ります。）ハ　住宅用家屋証明書（特定建築物用）二　次の（イ）および（ロ）の書類（イ）　低炭素建築物新築等計画の認定通知書の写し、なお、低炭素建築物新築等計画の変更の認定を受けた場合は変更認定通知書の写しが必要です。（ロ）住宅用家屋証明書（認定低炭素住宅に該当する旨などの記載があるものに限ります。）もしくはその写しまたは認定低炭素住宅建築証明書ホ　住宅省エネルギー性能証明書または建設住宅性能評価書の写し（特定エネルギー消費性能向上住宅またはエネルギー消費性能向上住宅に該当することを証するものに限ります。）
⑦	買い換えた資産が中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであることを明らかにする書類、または耐震基準適合証明書など、なお、次の場合には、さらに書類が必要となります。イ　売った資産に係る売買契約を締結した日の前日において住民票に記載されていた住所と売った資産の所在地とが異なる場合や売った日の前10年以内において住民票に記載されていた住所を異動したことがある場合その他これらに類する場合には、戸籍の附票の写し等で、売った資産が上記（2）のイからニのいずれかに該当することを明らかにするものロ　確定申告書の提出の日までに買い換えた資産に住んでいない場合には、その旨および住まいとして使用を開始する予定年月日その他の事項を記載したもの