不動産売却で利益が発生すると、譲渡所得税という税金が課せられることをご存じでしょうか。不動産の売却では、売却代金すべてが手元に残るわけではありません。

得られた利益には税金がかかります。特に譲渡所得税については、売却する不動産の所有期間によって税率が変わったり、要件によって控除や軽減税率の特例が適用されたりするのです。時には税額が想像以上になる可能性もあるため、正しい知識を持っていると納税を賢く進められるでしょう。

そこで今回は、これから不動産を売却する人に損のない納税を行ってもらうため、譲渡所得税とは何か、その計算方法や特例まで基本的な内容についてご紹介します。

この記事は富山県・石川県で不動産売買・仲介業を行うオスカー不動産が記事を執筆しております。

不動産売却時の税負担の仕組み

不動産を売却した際に、売却益（売却利益）が発生すると、その利益は「譲渡所得」となります。この譲渡所得は課税の対象となるため、税金の支払いが必要になります。譲渡所得にかかる税金は以下のものが挙げられます。

• 所得税
• 住民税
• 復興特別所得税

譲渡所得には以上の3つの税金が課せられています。ここからは、順を追って譲渡所得にかかる税金の仕組みについてご紹介します。

譲渡所得とは

まず所得税や住民税の対象になるのが、不動産を売却したときの利益「譲渡所得」です。譲渡所得は次の計算式で求めることができます。

譲渡所得=譲渡対価－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額

用語内容事例

譲渡対価とは不動産の売却で買主から受け取るお金のことです。売却代金だけでなく、固定資産税の精算金も含まれます。次に取得費ですが、売却した不動産の取得価額の他、不動産取得税や登録免許税といった購入時に支払った税金、仲介手数料、測量費や整地費用といった取得にかかった費用が該当します。

譲渡費用は、不動産の売却のときにかかった費用のことです。仲介手数料、印紙税や立退料、建物の取り壊し費用などが対象となります。最後に特別控除額ですが、一定要件に該当した時に差し引く減税措置のことです。『居住用財産の3000万円特別控除』や『空き家の3000万円特別控除』がこれに該当します。ただし、適用するときは要件を慎重に確認しましょう。

課税譲渡所得を求めることができたら、そこに税率をかけます。これで譲渡所得にかかる税金を計算することができます。ただし、税率は条件によって異なるため、十分な注意が必要です。以下に、税率の違いについてまとめてみました。

所有年数で譲渡所得の税率は変わる

譲渡所得税は次の計算式で求めることになります。

譲渡所得税=譲渡所得×税率（39.63%もしくは20.315%）

譲渡所得にかかる所得税と住民税、復興特別所得税の税率については、不動産の保有期間などの条件によって異なります。税率、条件について下記にまとめてみました。

ここまで不動産売却時の税負担の仕組みについてご説明してきましたが、譲渡所得税には、特別控除や要件に当てはまれば減税や還付などが適用される特例が用意されています。これを知っておくと節税につながる可能性もあるため、確認しておきましょう。

譲渡所得税に関する特例

マイホーム（居住用財産）の3000万円特別控除

居住用財産である自宅を売却して譲渡所得が発生した場合、譲渡所得から最大3,000万円が非課税になる控除が受けられます。ただし、以下でご紹介する「居住用財産の買い替えの特例」を利用していないことといった要件を満たす必要があります。

>>居住用財産の3000万円控除とは？適用要件と手続きの流れを解説！

空き家の3000万円特別控除

家屋及び敷地等を相続した相続人が、相続開始の日から３年を経過する年の12月31日までに、一定の要件を満たして当該家屋又は土地を譲渡した場合には、当該家屋又は土地の譲渡所得から3,000万円を特別控除するものです。この特例措置は、対象となる相続した家屋について、被相続人が相続の開始の直前において居住していたことが必要でしたが、老人ホーム等に入居していた場合（一定の要件を満たした場合に限ります。）も対象に加わることとなりました。

>空き家の譲渡所得の3000万円控除とは？適用要件と手続きの流れを解説！

マイホームの長期譲渡所得の軽減税率

所有期間が10年を超える自宅を売却して譲渡所得があった場合、要件に当てはまれば軽減税率の特例が適用になります。この軽減税率の特例が適用された場合、長期譲渡所得金額が6,000万円を区切りに、税率が20.315％（所得税 15.315％ 住民税 5％）から下記の税率まで減税されます。

>10年超所有軽減税率の特例とは？適用要件と手続きの流れを解説！

居住用財産の買い替えの特例

特定のマイホーム（居住用財産）を売って、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます。これを、特定の居住用財産の買換えの特例といいます。

>居住用財産の買換え特例とは？適用要件と手続きの流れを解説！

譲渡損失の繰り越し控除

住宅ローンの残債がある自宅を売却したときにローン残高を下回る価格で売却すると譲渡損失となります。この譲渡損失は、要件を満たしていれば、給与所得や事業所得など、ほかの所得にかかる所得税から控除してもらえます。これを「損益通算」といい、その年に控除しきれなかった損失額は、翌年以降も3年まで繰り越して控除されるのです。なお、譲渡損失では、確定申告を行う必要はありませんが、この特例を受けるためには申告が必要となります。なお、この特例を受けるためには要件を満たしている必要があります。下記に主な適用要件の例を紹介します。

• 自分が住んでいる自宅を売却すること
• 譲渡をする年の1月1日時点で、譲渡予定のマイホームの所有期間が5年を越えていて、日本国内にあるマイホームであること

まとめ

不動産の譲渡所得にかかる税金を納めるときに、正しい知識があれば節税することが可能です。今回ご紹介した特例についても、知っていれば必要以上の税金を納めずに済むのです。不動産を売却するときには、「より高く売りたい」「期限までに売りたい」「間違えのないように手続きしたい」など、販売活動や手続きに追われ、納税まで意識が向かないことがあります。後になって困らないように、不動産売却を検討する際には、あらかじめ税金についても想定しておくことが必要です。

そして、不動産売却によって利益が出た場合は、特例や控除が使えないか確認してみましょう。

最後に、今回ご説明いたしました費用のことなど不動産売却についてご不安な点がありましたらオスカー不動産までお気軽にお問い合わせください。

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