売却したい不動産が住宅、土地のいずれであっても、不動産を売却する際は不動産会社に依頼するのが一般的です。そこで、不動産会社に依頼する場合に必ず結ばなければならないものが媒介契約になります。
媒介契約は３つの種類に分けられ、契約を結ぶ際にはそれぞれの特徴に合わせて選択することが大切です。不動産売却時の媒介契約とはどのようなものなのか特徴をしっかり理解し、状況に合ったものを選んで、賢く売却しましょう。
この記事は富山県・石川県で不動産売買・仲介業を行うオスカー不動産が記事を執筆しております。
媒介契約とは
不動産の売買では専門的な知識が多く求められます。くわえて、販売に関しても自分で買い手を見つけることは難しいため、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。「媒介契約」とは不動産会社に仲介を依頼する際、売主と不動産会社の間で結ぶ契約になります。
媒介契約書の中にはどのような条件で売却活動を行い、成約した際の報酬はどうするのかといったことを定めて契約を取り交わします。媒介契約には、同時に複数の不動産会社と契約できるかどうかや、契約期間は何カ月かといった点で、以下の３種類に分けられています。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
３つの媒介契約の特徴の違いは、『自己発見取引（自分で買主を見つけることが可能か）』『複数業者への同時依頼』『依頼主への販売活動の報告義務』『指定流通機関（レインズ）への登録義務』、以上の４項目となります。下記の表は、４項目の違いについて媒介契約ごとにまとめたものになります。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
| 自己発見取引 | 〇 | 〇 | ✕ |
| 複数業者への同時依頼 | 複数社可能 | 一社のみ | 一社のみ |
| 報告義務 | なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| レインズへの登録義務 | なし | 7日以内に登録 | 5日以内に登録 |
それぞれの媒介契約の特徴の説明に移る前に、項目の中の１つ「指定流通機関（レインズ）」についてはじめにご説明いたします。
指定流通機構（レインズ）
レインズとは（Real Estate Information Network System=REINS）のことで、国土交通大臣が指定した不動産流通機構になります。簡単に言うと、物件の情報が登録されているネットワークシステムです。登録されている情報は、物件の外観や内装、図面など細かい内容まで記載されています。
レインズに登録された物件は、全国の不動産会社で情報の閲覧が可能になるため、多くの人に不動産情報を届けることができます。レインズの目的は、不動産業者同士で物件情報のやり取りを行い、物件の売買を円滑にして全国の不動産物件を流動させることにあります。
それでは、それぞれの媒介契約の特徴についてより詳しく確認していきましょう。
一般媒介契約
一般媒介契約の特徴は大きく２点あります。
- 複数の不動産会社に依頼できる
- 自己発見取引が認められている
複数の不動産会社に依頼できるということは、１社の販売力頼みになる他２つの媒介契約と比べて不動産会社選びのリスクが分散されます。また、同時に複数の会社で売却活動を行ってもらえることにより、複数の購入希望者が見つかった場合は、売主は購入希望者を比較して選ぶことができます。
その場合はより良い条件で売却することも可能になります。次に自己発見取引ですが、言葉どおり売主が自分で買主を見つけてきて、売主・買主の個人間で取引することをいいます。一般的には家族や知人などに売却したいケースなどが挙げられます。個人間取引は売主・買主の当事者同士の取引のため、不動産会社に支払う仲介手数料は発生しません。このように、一般媒介契約は３つの媒介契約の中で最も自由度の高い契約といえます。
自由度が高いというメリットがある一方で、デメリットも存在します。１つは不動産会社に販売報告の義務が課せらていないことです。報告の義務がないため、売却活動の状況把握がしずらくなります。もう一つ、指定流通機構（レインズ）への登録義務が無いこともデメリットとなります。
レインズに登録することで情報を世間に広く流通させることができますが、その義務が無いため、登録されない可能性があり、情報の流通が限定的になる恐れがあります。一般媒介契約では、媒介契約時に登録してもらえるようお願いしてみると良いでしょう。
一般媒介契約の明示型・非明示型
一般媒介契約では「明示型」と「非明示型」のどちらかを選択しなければなりません。
- 明示型：依頼している不動産会社を明らかにする
- 非明示型：依頼している不動産会社を明らかにしない
基本的に「明示型」を選択することをおすすめします。「非明示型」と比べて、情報をオープンにする「明示型」の方が不動産会社からの信頼度が高くなるため、積極的に営業活動を行ってもらえるでしょう。そのため、よほど情報を明らかにしたくない事情がない限りは、「明示型」で契約することをおすすめします。
専任媒介契約
専任媒介契約の特徴は以下の４つになります。
- 契約を結べる不動産会社は１社のみ
- 不動産会社は媒介契約締結後から７日以内に指定流通機構（レインズ）に登録する義務がある
- 依頼主に対して販売活動の状況報告を２週間に１回以上行う
- 自己発見取引が認められている
一般媒介契約とは異なり契約を結べる不動産会社は１社のみです。１社のみと契約を結ぶため、他の不動産会社で売買契約が決まることが無いことから、一般媒介契約と比べて積極的に販売活動をしてもらえるでしょう。また、不動産会社は媒介契約締結の翌日から７日以内に指定流通機構（レインズ）に登録することが義務付けられており、依頼主への販売活動の状況報告を２週間に１回行うことと決められています。
そのため、買主が決まりやすくスムーズに売却が成功しやすいのが専任媒介契約といえます。媒介契約の選択に悩まれている場合は、専任媒介契約を選ばれることをおすすめします。また、自分で買主を探すことができる直接取引についても一般媒介契約と同じく認められています。ただし、不動産会社も積極的に販売活動を行うことから、専任媒介契約時に自己発見取引が成立した場合にはそれまでの活動費用について請求される可能性があります。
ただし、専任媒介契約にも注意点があります。一つは「囲い込み」されるケースです。
囲い込みとは
「囲い込み」とは売主から売却依頼された物件を、他の不動産会社に契約させないことをいいます。つまり、他社の不動産会社から「○○の物件を買いたいって人がいるので物件を案内させてほしい」と連絡があった際、検討者が見つかっていなくても「すみません、すでに申込みが入っています」と偽って、紹介を断ります。このように物件を掴んで放さないことから、「囲い込み」と呼ばれるようになりました。
不動産会社が囲い込みを行う理由としては、自社で買主を見つけることで売主と買主の双方から仲介手数料を受け取るためです。不動産仲介会社の基本的な収入源は「仲介手数料」です。もし、別の不動産会社が買主を見つけた場合には、買主側の仲介手数料を受け取ることができなくなります。
売主の利益のためには、多くの不動産会社から買主を募り、「早く売る」もしくは「高く売る」ことを目指すべきところ、その意思とは関係なく売却依頼を受けた不動産会社が自社の収入を多く受け取ることを目的として行われるのが囲い込みになります。
その他に注意すべきこととして、専任媒介契約は依頼する不動産会社１社の販売力頼みになる点が挙げられます。そのため、不動産会社選びは慎重に行う必要があります。不動産会社選びのポイントについては、以前にブログでご紹介しています。下記の記事もあわせてご覧ください。
専属専任媒介契約
基本的な内容は専任媒介契約と同じですが、契約内容をより厳しくしたものが専属専任媒介契約といえます。
- 契約を結べる不動産会社は１社のみ
- 不動産会社は媒介契約締結後から７日以内に指定流通機構（レインズ）に登録する義務がある
- 依頼主に対して販売活動の状況報告を２週間に１回以上行う
- 自己発見取引が認められていない
基本的な内容は専任媒介契約と同じですが、契約内容をより厳しくしたものが専属専任媒介契約になります。指定流通機構（レインズ）への登録が義務であることは同じですが、媒介契約締結の翌日から５日以内、依頼主に対する報告義務は１週間に１回以上と定められています。
加えて、他の２つの媒介契約と大きく異なる点として、自分で買い手を見つけて契約する自己発見取引が禁止されている点が挙げられます。専属専任媒介契約を結んでいる場合は、仮に友人や家族などの知人と契約を結びたいという時でも必ず不動産会社を介して取引を行う事が義務づけられています。このように、専任媒介契約と比べてより厳しい契約内容となっております。
専属専任媒介契約のメリット・デメリットについては、自己発見取引が認められていないという違いを除いて、専任媒介契約と同様になります。囲い込みや依頼する不動産会社の選択が重要になる点に注意すれば、積極的に販売活動をしてもらえます。
媒介契約の選び方
それぞれの媒介契約についてご説明したところで、次は種類別に向いているケースをご紹介します。
一般媒介契約に向いているケース
- 不動産が人気のエリア、物件（人気の学校区内・築浅物件等）
媒介を依頼する不動産が人気のエリア、物件の場合であれば一般媒介契約をおすすめします。人気のエリアや物件であれば、多くの時間や広告費をかけずとも成約につながる可能性があるため不動産会社は率先して販売活動を行います。しかも、複数社が競い合うように販売活動を行うため成約までのスピードが早くなる可能性もあります。多くの人が魅力に感じる立地や物件、複数の担当者との交渉も苦ではない、という方は一般媒介を選ぶと良いでしょう。
専任媒介契約に向いているケース
- あまり人気の無いエリア、物件（駅から遠い等の郊外・築古物件等）
先ほどもお伝えいたしましたが媒介契約の選択に悩んだ際は、専任媒介契約がおすすめです。くわえて向いているケースとしては、あまり人気の無いエリア、物件は、「専任媒介契約」に向いていると言えます。専任媒介契約では不動産売却に成功すれば、不動産会社は仲介手数料を確実に得ることができます。
そのため、不動産会社は契約期間中に売れるように熱心に売却活動をしてくれるはずです。また、不動産売買に関わる業務を１社に一任できるので、複数の担当者とやりとりするのが面倒といった方にもおすすめです。
専属専任媒介契約に向いているケース
- 購入希望者を自身で探すつもりがなく、不動産会社にすべて任せる場合
専任媒介契約同様、あまり人気の無いエリア、物件は専属専任媒介契約に向いているといえます。その中でもご自身が、「忙しいのでなるべく手間をかけたくない」、「不動産売却についての知識がないため売却は不動産会社に全て任せたい」、「自分で買い手を探す予定は無い」という方であれば専属専任媒介契約をおすすめします。
まとめ
ここまで媒介契約について詳しくお伝えしてきました。媒介契約には、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の３種類があります。どの媒介契約を結ぶかで、売却価格や売却に要する期間などの結果に大きな影響を与えることもあります。不動産の特徴やご自身の売却計画を確認し、状況に合わせた媒介契約を選択して、スムーズな不動産売却を実現させましょう。
