10年超所有軽減税率の特例とは？適用要件と手続きの流れを解説！

今住んでいる、居住用の不動産（建物・土地）を売却した場合に受けれる特例措置について解説します。一般的には、「10年超所有軽減税率の特例」という名称で通っていますが、正式な名称は、「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」です。この記事では、特例措置の概要と適用要件、実際に手続きする流れについて紹介します。

譲渡所得の確定申告イメージ

①制度の概要

10年以上所有するマイホーム（自分の住んでいる建物やその敷地）を譲渡し、譲渡所得が生じた場合、6,000万円以下において軽減税率の適用を受けることができます。また3,000万円特別控除と併用が可能です。

10年超所有の軽減税率の特例イメージ

	譲渡所得が6000万円以下	譲渡所得が6,000万円超
	譲渡所得が6000万円以下	6,000万円以下の部分	6,000万円超の部分
所得税	10.21％（※）	10.21％（※）	15.315％（※）
住民税	4%	4%	5%
合計	14.21%	14.21%	20.315%

※所得税には復興特別所得税が含まれます。復興特別所得税は2011年の東日本大震災の復興支援の財源として使われる税金で、2037年まで所得税に加算される2.1％の加算分を指します。

チェックポイント

譲渡所得（利益）が6,000万円以下の場合は、所得税と住民税合わせて14.21%に軽減され課税されます。譲渡所得（利益）が6,000万円を超える場合は、通常の長期譲渡所得税がかかり、所得税と住民税と合わせて20.315%が課税されます。

②特例を受けるための要件

①	（1）日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。また、これらの家屋が災害により滅失した場合には、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。（注）住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合はこちらをクリック→（国税庁　No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例）
②	売った年の前年および前々年にこの特例（「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。）またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
③	売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。
④	売った年の前年および前々年にこの特例の適用を受けていないこと。
⑤	売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例の適用を受けていないこと。ただし、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます。
⑥	親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売ったものでないこと。※「特別の関係がある人」には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

※上記は、国税庁HPより抜粋

※（特定増改築等）住宅借入金等特別控除または認定住宅新築等特別税額控除については、入居した年、その前年または前々年に、この軽減税率の特例の適用を受けた場合には、その適用を受けることはできません。

また、入居した年の翌年から3年目までのいずれかの年中に、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の対象となる資産以外の資産を譲渡し、この特例の適用を受ける場合にも、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできません。

チェックポイント

本特例を受ける為には、居住用の不動産かつ所有期間が10年超を超えていることが重要です。売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えているかチェックしましょう。また現に居住しているか、または居住していた家屋、土地と示す書類が必要となります。住民票と不動産の所在地が異なる場合は、実際に生活の本拠として居住していたことを明らかにする書類を準備しましょう。要件は3,000万円控除とほぼ同じとなっています。

③併用可能・不可能な控除・特例一覧

併用可能

居住用財産の譲渡に係る特例について（3000万円控除）と併用が可能です。共に居住用の特例のため、譲渡所得が3,000万円を超える場合は、6,000万円以下の部分において本制度を併用すれば譲渡所得の軽減を受けれます。

併用不可能

住宅ローン控除やその他の特別控除とは併用不可能です。※また前年または前々年に本特例、もしくは交換、買換え特例を受けた場合は、本特例は使用できません。

⑤制度を利用する場合の流れ

⑥確定申告の流れ

例年確定申告の期間は、2月16日～3月15日までの1か月となっております。この期間に必要書類をそろえて、申告する必要があります。

確定申告書の添付書類

①	譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）[土地・建物用]
②	住民票に記載されていた住所とそのマイホームの所在地とが異なる場合などには、戸籍の附票の写し、消除された戸籍の附票の写しその他これらに類する書類でそのマイホームを売った人がそのマイホームを居住の用に供していたことを明らかにするもの
③	譲渡した土地・建物の全部事項証明書
④	売却時の書類の写し（売買契約書等）
⑤	取得時の書類の写し（売買契約書・請負契約書等・領収書等）
⑥	住民票の写しあるいはマイナンバー