金沢市・野々市市・白山市内で住宅・マンション・土地などの不動産売却を検討中の方向けに、不動産売却の流れ、売却にかかる経費、売却後の税金・控除、相続した空き家などついて詳しくお伝えします。「今売却を考えている」、「将来的には売却を検討したい」そんな方向けにノウハウをまとめております。
◆金沢市の不動産市場について
金沢市は、北陸新幹線の開通以来、アクセスも向上し注目度がアップしております。特に、近江町市場、兼六園や21世紀美術館などの観光地が人気で、海外からの旅行者や移住者も増加傾向です。また不動産価格も上昇傾向にあり、公示価格の推移をみると、金沢市の土地価格は過去5年間で10%以上の上昇を見せています。
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【2024年最新版】石川県の不動産市場動向（土地・中古戸建）まとめ
◆不動産を高く売るにはどうすればよい？
ポイント１ 物件の状態を良好に保つ
内見時に良い印象を与えるためには、まめに清掃や修繕・リフォームを行いましょう。特に、購入検討者は、キッチンやバスルームなど水回りの使いやすさ・清潔さを重要視しています。また屋根や外壁などが劣化したまま放置すると将来さらに修繕費が多くかかります。また買主が購入時に多額のリフォーム費用が必要となる物件は成約率が低いため、建物の維持管理を定期的に行い物件の状態を良好に保ちましょう。
ポイント２ 適正な価格を設定
公示価格や調査価格、路線価などを参考にし、過去の取引データから競争力のある物件価格に設定しましょう。近隣の物件や類似の築年数の物件と比較して適正な価格になるように不動産業者と相談してみるとよいでしょう。また一般的に金利上昇局面では、不動産価格は下がり、金利下落局面では不動産価格は上がります。2024年現在、日本銀行の政策金利はゼロ金利政策を廃止し、政策金利を徐々に上げ始めております。
ポイント３ 効果的な販売促進
物件が魅力的に映るような写真や動画を用意し、ポータルサイトや不動産業者のサイトに掲載してもらいましょう。
◆不動産を売却する方法
不動産を売却する方法は、「仲介」「買取」「個人間」の３つの方法となります。
| 「仲介」 | 「仲介」は売主が不動産業者に依頼し、買主を探してもらう方法となります。不動産の売却において一番高く売却できる方法と言われております。 |
|---|---|
| 「買取」 | 「買取」は、不動産業者が直接物件を買い取りし、再販売をする目的で行われ、一般的にはリフォームして再販する、建物を壊して土地で販売することとないります。不動産業者としては、仕入れコスト、リフォーム・解体費用・その他経費を計算し、利益を残せる額での買取となるため、市場価格の６割から７割程度になるケースが多いです。 |
| 「個人間」 | 「個人間」は、不動産業者は通さず、知り合いに直接売却する方法となります。契約書の作成など自身で手配する必要があり、手間がかかります。また後のトラブルを防ぐという点からみると、不動産業者に仲介をお願いする方がリスク回避できるでしょう。 |
◆不動産を売却する流れ
不動産を売却する流れとしては８ステップの工程があります。
- 自分で売買価格の相場を調べる
- 複数の不動産会社に査定の依頼する
- 売却の依頼したい不動産会社と媒介契約を締結する
- 不動産会社と売り方の方針・方法を考える
- 不動産の売却活動を行う
- 売主と買主が契約書にサインする
- 決済・引渡し
- 引渡し後の手続き
不動産会社に相談や依頼をする前に、不動産の売却相場について自身で調べてみましょう。実際に売りに出ている物件や過去の売却事例を参考に、自身の不動産と比較をしてみましょう。その上で不動産業者（金沢市・野々市市・白山市の業者）に相談や依頼を行い、売却査定をしてもらいましょう。査定書の価格は、実際に成約になる価格より、高くなりがちですので、不動産業者を選ぶ基準としては、価格の根拠、販売スケジュール、集客方法、実績、担当者など総合的に考慮して決めると良いでしょう。
詳しくはこちらの記事を参考にしてみてください。
>不動産売却の流れを８ステップで簡単解説します
◆不動産売却にかかる経費
- 仲介手数料
- 印紙税
- 住宅ローン返済手数料
- 登記費用
- 解体費用
- 家財の処分費用
- 測量費用
- リフォーム
代表的な経費といえば、「仲介手数料」となります。「仲介手数料」は不動産会社に不動産売却を依頼して、取引が成立した際に発生します。支払い時期は物件の引渡し（登記移転）の際が一般的です。売却金額により上限が決められており、800万超の場合は、売却価格×3.3％＋6.6万円となります。また800万円以下の場合は、低廉な空家等の特例措置があり、上限30万円（33万円 税込）の支払いが必要となる場合があります。
| 売却金額 | 仲介手数料上限 |
|---|---|
| 800万円以下 | 30万円（税込33万円） |
| 1000万円 | 36万円（税込39.6万円） |
| 1500万円 | 51万円（税込56.1万円） |
| 2000万円 | 66万円（税込72.6万円） |
| 2500万円 | 81万円（税込89.1万円） |
また建物を取り壊して、土地で売却する場合、解体費用や測量費などまとまった費用が必要となります。住宅ローンの残債が残っている場合は、売却代金で一括返済をする必要があり、抵当権の抹消も同時に行います。その時には、金融機関や司法書士に手数料の支払いが発生します。
詳しくはこちらの記事を参考にしてみてください。
>不動産売却にかかる費用とは！計算方法から目安まで簡単解説
◆不動産売却後の税金・控除制度
不動産売却で利益が発生すると、譲渡所得税がかかります。譲渡所得とは、資産を譲渡した際に得た所得（利益）のことです。資産には土地や建物などの不動産や土地などが含まれます。売却した代金からかかった経費を引くことで、課税所得となり、保有期間によって税率が異なります。
詳しくはこちらの記事を参考にしてみて下さい。
>不動産売却時にかかる譲渡所得税とは？計算方法やその特例について説明いたします
| 所得の区分 | 内容 | 税率 ※復興特別所得税の2.1％相当を上乗せ |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 不動産の所有期間が5年以下 | 39.63%（所得税：30.63％ 住民税：9％） |
| 長期譲渡所得 | 不動産の所有期間が5年超 | 20.315%（所得税：15.315％ 住民税：5％） |
また家屋及び敷地等を相続した相続人が、相続開始の日から３年を経過する年の12月31日までに、一定の要件を満たして当該家屋又は土地を譲渡した場合には、当該家屋又は土地の譲渡所得から3,000万円を特別控除できる『空き家の3000万円特別控除』といった制度もあります。
■相続した空き家を放置すると
令和5年に空家等対策の推進に関する特別措置法の一部が改正されることが決まりました。２０２３年３月に閣議決定が行われ『特例空家』の前段階の『管理不全空家』が設けられました。適切な管理がされず、そのまま放置すれば『特定空家』に該当するおそれのある空き家を『管理不全空家』として認定されることになりそうです。
相続した空き家を放置すると、自治体から指導・勧告を受ける場合があり、『管理不全空家』の指導・勧告が入ると、住宅用地の特例が受けれなくなります。これまでより固定資産税が６倍請求されることになります。またさらに厳しい『特定空家』認定されると罰金刑や行政代執行の対象となります。
このような事にならない為にも、相続後は居住するか、維持管理していくのか相続時の判断が重要となってきます。『空き家の3000万円特別控除』を受けるためには、相続開始の日から３年を経過する年の12月31日までに売却する必要もあり、共同相続人、不動産の専門家等と相談して方向性を決めると良いでしょう。
◆最後に
最後に、今回説明した不動産売却についてご不安な点がありましたらオスカー不動産までお気軽にお問い合わせください。
専門スタッフが丁寧にご対応いたします。オスカー不動産ではその他にも不動産売却・購入のノウハウ等の記事もぜひお読みください。
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株式会社ＯＳＣＡＲ オスカー不動産（アピタ金沢店）
加賀谷貴志 お問合せはこちら
2004年新卒入社後、工事管理、リフォーム営業、商品開発などの業務を歴任。2015年より中古住宅のインスペクション業務（検査）を担当。現在は不動産事業の仲介業務を担当。保有資格（宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、二級建築士、既存住宅状況調査技術者、耐震診断・耐震改修技術者）
