実家を相続したものの、今後の活用方法について迷われる方も多いかと思います。この記事では実家などを相続した場合の活用方法について解説していきます。相続の方法については以前のブログ記事「相続手続きの流れを解説！手順・期限・必要書類のまとめ」を参考にしてみてください。
１．自身で居住する
空き家を相続した場合は、自身で居住するかしないかで建物の保存状況が大きく変わります。木造住宅の場合、人が生活していない状態では、換気や通水がされていない期間が長期間続くことから、どんどん建物は劣化、傷んでいきます。また雨風や地震などの影響により傷むケースもあり、自身で居住している場合は初期対応ができます。
近年では空き家の管理について法律（空家等対策の推進に関する特別措置法）が施行され、各市町村では条例が定められています。適切に管理できていない状態の空き家に対しては、指導、勧告、命令措置が下り、違反した場合は罰金も設けられています。また特定空き家に認定された場合や別荘扱いの住宅となると、住宅用地特例の対象から除外され、固定資産税額が増えることにつながります。
参考までに特定空き家は、国土交通省が示している基本指針の4項目のいずれかに該当する空き家の場合は市区町村が認定の判断をします。参考：空き家の固定資産税が６倍になるケースは？法改正で空き家を放置すると危ない
- 倒壊などの著しく保安上危険となる恐れがある状態
- 著しく衛生上有害となる恐れがある状態
- 著しく景観を損なっている状態
- 放置することが不適切である状態
２.賃貸に出す
建物状態が良く、水廻りなどが綺麗な状態であれば、貸し出すという選択肢があります。「賃貸」と一言でいっても、対象や契約方法・貸方など色々あります。
賃貸の種類
| 住居用賃貸 | 個人に住居として貸し出す、いわゆる借家。 |
|---|---|
| 事業用賃貸 | 事業者（保育施設、介護施設、飲食店など）に貸し出す。 |
どちらも、不動産会社に入居者の仲介を依頼→入居審査→契約→入居の流れとなります。
契約方法
| 普通借家契 （主流） |
2年契約が多い。入居者から退去を申し出ない限り、原則契約は更新可能。 借主保護の性質が強く、正当な理由がなければ貸主は退去させられない。 |
|---|---|
| 定期借家契約 | 契約時に決められた期間で契約が満了。原則更新は不可。 借主には居住環境が不安定になる不利益を被るため、家賃相場は普通借家契約より下がる傾向がある。 |
空家を貸す立場からすると、将来空家に住む可能性がなければ普通借家契約、ある場合は定期借家契約が向いているでしょう。ですので、将来空家をどうしたいかを、事前にしっかり検討する必要があります。
貸し方
| 一軒で貸す | 家賃収入は満額か0円のどちらかになる。長く住む人がいたら、収入は安定する。 |
|---|---|
| シェアハウスで貸す | （各部屋を複数の入居者に貸し出す方法）1部屋でも入居していたら、家賃収入が発生する。共同生活はトラブルも多い。 |
都会では耳にするシェアハウスですが、地方ではそれほど普及はしていないようです。
３.売却する
土地や建物に資産価値がある場合は、売却する方法も選択肢となります。一般的に不動産売却には、買取や不動産会社に任せて仲介する、個人間で売買するなどの方法があり、それぞれメリット、デメリットがあります。多くは不動産会社に依頼し、仲介依頼をするケースが多いです。具体的な流れはこちらのブログ記事「不動産売却の流れを８ステップで簡単解説します」を参考にしてください。
また、相続開始から３年以内に売却する場合は、譲渡所得税の特例措置が受けれる可能性があります。詳しくは、こちらのブログ記事「空き家の譲渡所得の3000万円控除とは？適用要件と手続きの流れを解説！」にて解説しております。※適用要件がありますので確認ください。
売却にはメリットもデメリットもあり、どちらが良いかは一概にいえません。建物の保存状態が良い場合は、建物付きで売却する、または自身で居住することもできます。建物の築年数が古く、傷みも多い場合は、解体し土地として売却する方法もあります。また売却後、現金化した資産をどのように運用するのか、長期的な視点で考えてから結論を出すことが大切です。
