金沢市・野々市市・白山市で相続した不動産売却を検討中の方向けに、相続の手続き、不動産売却の流れ、売却にかかる経費、売却後の税金・控除などついて詳しくお伝えします。「今売却を考えている」、「将来的には売却を検討したい」そんな方向けにノウハウをまとめております。
◆相続の手続き
被相続人が亡くなったあとに行う手続きを６ステップの工程があります。
- 年金・役所の手続き等
- 相続人の確定
- 相続財産の確定
- 相続の承認または放棄
- 準確定申告および納税または還付
- 不動産や預貯金の各種名義変更手続き
- 相続税申告および納税
被相続人が亡くなり葬儀も終えた後は、年金等の手続きや死亡届等の手続きが必要となります。その後に被相続人の戸籍謄本を取り寄せ、相続人、相続財産の確定を行います。相続人で単純承認（相続財産のすべてを相続します）、限定承認（相続財産の一部を相続します）、相続の放棄（相続財産のすべてを放棄します）の中から、承認方法を決定させます。単純承認以外は、家庭裁判所への申述も必要となります。
承認方法が決まったら、遺産分割協議などを行い相続手続きを進めます。不動産などは相続登記の別途必要となるので、司法書士に相談すると良いでしょう。また相続税の申告は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10カ月以内に行う必要があります。
詳しくはこちらの記事を参考にしてみてください。
>相続手続きの流れを解説！手順・期限・必要書類のまとめ
◆不動産を売却する流れ
不動産を売却する流れとしては８ステップの工程があります。
- 自分で売買価格の相場を調べる
- 複数の不動産会社に査定の依頼する
- 売却の依頼したい不動産会社と媒介契約を締結する
- 不動産会社と売り方の方針・方法を考える
- 不動産の売却活動を行う
- 売主と買主が契約書にサインする
- 決済・引渡し
- 引渡し後の手続き
不動産会社に相談や依頼をする前に、不動産の売却相場について自身で調べてみましょう。実際に売りに出ている物件や過去の売却事例を参考に、自身の不動産と比較をしてみましょう。その上で不動産業者（金沢市・野々市市・白山市の業者）に相談や依頼を行い、査定をしてもらいましょう。査定書の価格は、実際に成約になる価格より、高くなりがちですので、不動産業者を選ぶ基準としては、価格の根拠、販売スケジュール、集客方法、実績、担当者など総合的に考慮して決めると良いでしょう。
詳しくはこちらの記事を参考にしてみてください。
>不動産売却の流れを８ステップで簡単解説します
オスカー不動産では、国交省公表している不動産取引情報を基に、不動産市況について分析している記事もありますので是非参考にしてみて下さい。
▼石川県の市区町村別の相場・データは、こちら▼
>【2024年最新版】石川県の不動産売買相場データ（土地・中古戸建・新築戸建）
◆不動産売却にかかる経費
- 仲介手数料
- 印紙税
- 住宅ローン返済手数料
- 登記費用
- 解体費用
- 家財の処分費用
- 測量費用
- リフォーム
代表的な経費といえば、仲介手数料となります。仲介手数料は不動産会社に不動産売却を依頼して、取引が成立した際に発生します。支払い時期は物件の引渡し（登記移転）の際が一般的です。売却金額により上限が決められており、800万超の場合は、売却価格×3.3％＋6.6万円となります。また800万円以下の場合は、低廉な空家等の特例措置があり、上限30万円（33万円 税込）の支払いが必要となる場合があります。
また建物を取り壊して、土地で売却する場合、解体費用や測量費などまとまった費用が必要となります。住宅ローンの残債が残っている場合は、売却代金で一括返済をする必要があり、抵当権の抹消も同時に行います。その時には、金融機関や司法書士に手数料の支払いが発生します。
詳しくはこちらの記事を参考にしてみてください。
>不動産売却にかかる費用とは！計算方法から目安まで簡単解説
◆不動産売却後の税金・控除制度
不動産売却で利益が発生すると、譲渡所得税がかかります。譲渡所得とは、資産を譲渡した際に得た所得（利益）のことです。資産には土地や建物などの不動産や土地などが含まれます。売却した代金からかかった経費を引くことで、課税所得となり、保有期間によって税率が異なります。相続不動産の場合は、被相続人が所有していた期間を承継できます。
詳しくはこちらの記事を参考にしてみて下さい。
>不動産売却時にかかる譲渡所得税とは？計算方法やその特例について説明いたします
| 所得の区分 | 内容 | 税率 ※復興特別所得税の2.1％相当を上乗せ |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 不動産の所有期間が5年以下 | 39.63%（所得税：30.63％ 住民税：9％） |
| 長期譲渡所得 | 不動産の所有期間が5年超 | 20.315%（所得税：15.315％ 住民税：5％） |
居住用財産である自宅を売却して譲渡所得が発生した場合、譲渡所得から最大3,000万円が非課税になる『マイホーム（居住用財産）の3000万円特別控除』の制度もあります。
家屋及び敷地等を相続した相続人が、相続開始の日から３年を経過する年の12月31日までに、一定の要件を満たして当該家屋又は土地を譲渡した場合には、当該家屋又は土地の譲渡所得から3,000万円を特別控除できる『空き家の3000万円特別控除』といった制度もあります。
■相続した空き家を放置すると
令和5年に空家等対策の推進に関する特別措置法の一部が改正されることが決まりました。２０２３年３月に閣議決定が行われ『特例空家』の前段階の『管理不全空家』が設けられました。適切な管理がされず、そのまま放置すれば『特定空家』に該当するおそれのある空き家を『管理不全空家』として認定されることになりそうです。
相続した空き家を放置すると、自治体から指導・勧告を受ける場合があり、『管理不全空家』の指導・勧告が入ると、住宅用地の特例が受けれなくなります。これまでより固定資産税が６倍請求されることになります。またさらに厳しい『特定空家』認定されると罰金刑や行政代執行の対象となります。
このような事にならない為にも、相続後は居住するか、維持管理していくのか相続時の判断が重要となってきます。『空き家の3000万円特別控除』を受けるためには、相続開始の日から３年を経過する年の12月31日までに売却する必要もあり、共同相続人、不動産の専門家等と相談して方向性を決めると良いでしょう。
◆最後に
最後に、今回説明した不動産売却についてご不安な点がありましたらオスカー不動産までお気軽にお問い合わせください。
専門スタッフが丁寧にご対応いたします。オスカー不動産ではその他にも不動産売却・購入のノウハウ等の記事もぜひお読みください。
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